Hoge Raad: een vaststellingsovereenkomst kan niet als een huurovereenkomst worden gekwalificeerd

Hoge Raad: een vaststellingsovereenkomst kan niet als een huurovereenkomst worden gekwalificeerd

De Hoge Raad boog zich onlangs over dit vraagstuk. De kinderen van de overleden huurster waren van mening dat zij huurbescherming genoten, omdat er sprake zou zijn van een huurovereenkomst. De Hoge Raad oordeelde dat hiervan géén sprake was.

Portaal, een woningcorporatie, verhuurde een woning aan een moeder met twee kinderen. De kinderen woonden feitelijk sinds 1992 bij haar in. Na het overlijden van de huurster in augustus 2019 heeft een medewerkster van Portaal in september 2019 de huurwoning bezocht. Portaal heeft de kinderen een vaststellingsovereenkomst voorgelegd. De kinderen hebben deze ondertekend.

In deze vaststellingsovereenkomst heeft Portaal opgenomen dat de gebruikers, de twee kinderen, niet in aanmerking kwamen voor een voortzetting van de huurovereenkomst. Portaal stelde zich vervolgens op het standpunt dat de kinderen de huurwoning dienden te ontruimen.

Gezien de krapte op de woningmarkt was Portaal echter bereid om aan de kinderen een ontruimingstermijn te bieden – tegen betaling van een gebruikersvergoeding gelijk aan de huurprijs - zodat zij op zoek konden gaan naar een nieuwe woning. De termijn die Portaal aan de kinderen had geboden liep tot en met maart 2020. In januari 2020 gaven de kinderen aan dat zij nog geen andere woning hadden kunnen vinden. Portaal heeft de ontruimingstermijn daarop verlengd tot en met september 2020. De kinderen hebben de woning in september 2020 echter niet verlaten, ondanks dat partijen dit waren overeengekomen.

In eerste aanleg vorderde Portaal ontruiming van de woning en betaling van een maandelijkse vergoeding zolang de woning niet aan Portaal ter beschikking werd gesteld. De kantonrechter oordeelde echter dat de vaststellingsovereenkomst als huurovereenkomst moest worden aangemerkt en wees de vorderingen van Portaal af.

Het hof vernietigde het vonnis van de kantonrechter en veroordeelde de kinderen om de woning te ontruimen en te verlaten en, zolang de woning niet geheel was ontruimd, aan Portaal een bedrag te betalen gelijk aan de huurprijs. Daartoe overwoog het hof als volgt: Het Hof woog mee op welke wijze de tussen partijen gemaakte afspraken dienden te worden uitgelegd (conform de Haviltex maatstaf). Daarnaast woog het Hof in haar beoordeling mee of en in hoeverre hetgeen partijen zijn overeengekomen voldoet aan de wettelijke omschrijving van een huurovereenkomst.

Onbetwist staat vast dat de kinderen wisten – en ten tijde van het huisbezoek tevens ervan uit mochten gaan - dat zij niet in de huurwoning mochten blijven en dat de vaststellingsovereenkomst slechts diende om hen een termijn te bieden om op zoek te gaan naar een andere woning. De bedoeling van partijen met deze vaststellingsovereenkomst is dus enkel gelegen in het bieden van een termijn voor ontruiming en niet om de huurovereenkomst in de woning voor te zetten.

Gelet op hetgeen partijen bij het sluiten van de vaststellingsovereenkomst voor ogen stond, kon de vaststellingsovereenkomst in zijn geheel niet als huurovereenkomst worden aangemerkt.

De Hoge Raad volgt het hof in haar beredenering. De kinderen moeten de woning dus ontruimen en verlaten.

Heeft u vragen of wilt u meer weten over het huurrecht? Neem dan vrijblijvend contact op met onze gespecialiseerde vastgoedrechtadvocaten in Heerlen via info@sijbenpartners.nl of bel gerust via 045 560 2200. Wij helpen u graag.