Let op bij ouderdomsclausules in koopovereenkomsten

Let op bij ouderdomsclausules in koopovereenkomsten

De woningmarkt staat nog steeds op zijn kop. Juist daardoor wordt het voor verkopers gemakkelijker om bepalingen op te nemen in een koopovereenkomst die verstrekkende en nadelige gevolgen kunnen hebben voor de koper.

Eén van deze bepalingen is de ouderdomsclausule. De ouderdomsclausule wordt veelal bij oudere woningen opgenomen in de koopovereenkomst. Er is geen eenduidige leeftijd van de woning waarop de clausule ziet. Je ziet ze voorbij komen bij woningen van 100 jaar oud, maar ook bij woningen die 25 jaar oud zijn.

Deze clausule ziet erop dat een verkoper zich kan vrijwaren voor aansprakelijkheid voor (verborgen) gebreken aan de woning en dat de verkoper niet instaat voor de kwaliteit van bepaalde onderdelen van de woning. Het risico ligt op dat moment bij de koper, wat betekent dat het zomaar flink in de papier kan lopen.

Indien een verkoper de aansprakelijkheid volledig uitsluit, spreken we van een verkoop ‘as it is’. De koper koopt het huis dan zoals het is en stemt impliciet in met de gebreken die horen bij een oud huis. Bij een beperking van aansprakelijkheid worden alleen bepaalde kenmerken gegarandeerd of tekent de verkoper zich juist vrij van bepaalde mogelijke gebreken.

Conformiteit

De conformiteitseis die volgt uit artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek houdt – kort samengevat- in dat de afgeleverde zaak de eigenschappen moet bezitten die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Aangezien dit artikel van regelend recht is, betekent dat dat de verkoper hiervan mag afwijken. Door hiervan af te wijken, wordt de aansprakelijkheid van de verkoper aanzienlijk beperkt. De verkoper kan dan in beginsel niet aansprakelijk worden gehouden voor de gebreken die verband houden met de ouderdom van de woning. De koper mag in dat geval bekend worden geacht met de ouderdom van de woning en de gebreken die daaruit kunnen voorvloeien.

Als koper heb je het recht om een ouderdomsclausule niet te accepteren. Je kunt dan in onderhandeling treden met de verkopende partij. Indien dit niet tot het gewenste resultaat leidt, is het beter om de koopovereenkomst niet te ondertekenen. Bij ondertekening ben je immers gebonden aan de clausule en ligt het risico bij de koper.

Uit de rechtspraak blijkt dat rechters de strekking van een ouderdomsclausule verschillend uitleggen. De formulering van de clausule is bepalend voor de uitleg en de betekenis. Dat betekent dat in sommige gevallen de ouderdomsclausule zo ruim mogelijk moet worden uitgelegd en in een ander geval dat het zich enkel beperkt tot de gebreken die samenhangen met de ouderdom van de woning.

Als verkoper van een oudere woning is het verstandig een ouderdomsclausule op te nemen in de koopovereenkomst. Als koper brengt dit juist nodige risico’s met zich mee en is het raadzaam de clausule niet zonder meer te ondertekenen maar in onderhandeling te treden met de verkoper. Dit om te voorkomen dat aansprakelijkheid volledig wordt uitgesloten.

Laat u dus altijd adviseren bij het ondertekenen van een koopovereenkomst, al dan niet met ouderdomsclausule, en neem geen overhaaste beslissingen. De consequenties kunnen immers groot zijn.

Heeft u vragen of wilt u meer weten over ouderdomsclausules in koopovereenkomsten? Neem dan vrijblijvend contact op met onze gespecialiseerde contractenrechtadvocaten in Heerlen via info@sijbenpartners.nl of bel gerust via 045 560 2200. Wij helpen u graag.